[증여세] 가족끼리 부동산 거래 시 상속세 부과되는 경우

부동산 거래 시 국세, 지방세 등 각종 세금이 발생됩니다. 

통상적으로 매수자는 매도자에게 매물 가격에 맞는 대가를 지불하면서 거래를 시키고 부동산 거래를 한 당사자는 거래에 따른 이익에 대한 세금(취득세, 양도세)을 지불해야 할 의무가 있습니다.

 

하지만, 부동산 거래시 '가족관계'일 경우에는 내용이 달라집니다.

 

통상적으로 가족 간 부동산이 오갈 경우에 발생할 수 있는 세금은 부모가 자식에게 '유산'의 형식으로 재산을 물려줄 때 발생되는 증여세와 상속세가 있습니다. 해당 내용은 부모와 자식 간에 대금을 지불하여 정상적인 절차를 거쳤을 경우에도 국세청에서는 부동산 거래매매가 아닌 '증여'로 추정하여 '과세'지불을 하게 됩니다.

실제로 해당 내용을 모르고 거래를 하였다가 손해를 보았다는 사례를 쉽게 찾아볼 수 있습니다.

가족끼리 부동산 거래를 할 시 주의해야할 내용에 대해서 자세하게 언급해드리겠습니다.

 

1. 부모와 자식이 부동산 거래 시 '매매'일 경우에도 '증여'로 추정함.

 

중개인(부동산)을 통해서 매매계약서를 작성하고 대금을 치렀을 경우에도 둘의 관계가 부모와 자식관계라면 국세청에서는 해당 거래에 대한 내용을 '증여'로 추정하여 증여세를 부과합니다.

 

*증여세란?

타인으로부터 재산을 무상으로 취득하는 경우, 취득한 자에게 증여를 받은 재산가액을 과세표준으로 하여 부과하는 조세로서 상속세의 보완제로서 역할.

 

그렇기 때문에 가족끼리 부동산 거래 시, 증여세를 내야하는 사람이 '해당 거래는 단순 재산의 증여가 아닌 정당한 대가를 지불하고 성립된 유상거래라는 사실을 입증해야 하는 책임' 이 있기 때문에 무상으로 제공받은 것이 아닌 자신이 스스로 매매하였다 라는 사실을 입증할 수 있는 구체적인 자료를 준비했을 경우에 과세를 피할 수 있습니다.

(*입증자료 : 계약금, 중도금, 잔금 등의 대금이나 매수자 자금 출처등을 구체적으로 입증할 수 있는 금융거래 내역이나 소득증빙 서류 등) 

 

2. 시가의  ±30% 이상인 거래, 매매가와 시가의 차액이 3억이상일 경우 증여세 발생.

 

가족 간의 거래에는 거래금액에도 신경을 써야 합니다.

국세청에서 증여가 아닌 매매로 인정을 받았을 경우에도 거래금액이 시가와 30% 이상 차이가 나거나 차액이 3억원 이상 차이가 날 경우에는 상속세 , 증여세 법에 의해 일정 금액의 증여세가 발생됩니다. 해당 부분에 대해서도 절세를 하기 위해서는 꼼꼼히 확인하고 거래를 해야 합니다.

 

3. 배우자 직계존비속 친족 등 특수관계인과 거래 시에도 유의

 

부모와 자식 간이 아닌 배우자 또는 직계존비속, 친족 등의 특수관계인과 거래를 맺을 경우에는 양도가 아닌 증여로 추정하여 증여세가 부가됩니다. 시가의 차액이 5% 이상 이거나 3억 원 이상일 경우에 '양도소득세'를 부당하게 감소시킨 것으로 간주하기 때문에 이러한 경우에도 시가를 기준으로 매도가액을 재 책정하여 양도세를 부과합니다.

 

*시가란?

상속세 및 증여세법에 따라 평가한 가액입니다. 증여 전후 3개월 이내에 불특정 다수인들 사이에서 거래되었던 주변 매매가액, 감정가액, 보상가액이 있는 경우를 시가로 보게 됩니다.

 

4. 가족끼리 부동산 무상임대 시에도 증여세 발생.

 

집이나 땅과 같은 부동산 거래 이외에 자녀가 무상임대할 경우에도 증여세가 부가될 수 있습니다.

모든 무상임대를 할 경우 적용되는 것은 아니지만 최근 세법 계정으로 인해 무상사용으로 인한 얻은 이익이 1억 원에서 1천만 원으로 크게 낮아졌기 때문에 세금이 부과될 확률이 커졌기 때문에 주의할 필요성이 있습니다.

따라서, 부당한 과세를 막기 위해서 부모와 자식 간에 합리적인 임대료를 수수하는 것이 절세를 위한 현명한 방법입니다. 

 

5. 제 3자를 통한 우회거래, 증여세를 부당하게 감소할 경우 증여세 부과.

 

제 3자를 통해서 간접적인 방법으로 두 개 이상의 거래를 거쳐서 우회거래를 했을 경우에 국세청에서는 우회증여로 판단하여 취득자에게 직접 증여한 것으로 간주하여 증여세를 부과합니다.

 

부당하게 부여되는 세금을 막기 위해서 미리 확인하고 준비하여 절세하는 방법은 불법이 아닙니다.

합리적인 방법으로 본인에게 과세되는 경우를 막고 합리적이고 정당하게 절세를 하는 방법에 대해서 알아봤습니다.

부동산 거래를 하기 전, 뜻하지 않은 세금이 발생되지 않도록 사전에 본인의 상황에 대해서 꼭 확인이 필요합니다.

 

끝까지 읽어주셔서 감사합니다.